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Redacción Quito
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‘La normativa hipotecaria debe ser tratada con análisis técnicos’, dice Ismael Vélez

Entrevista a Ismael Vélez. Este analista de riesgos financieros revisa las implicaciones de modificar el derecho general de prenda. El tema está en análisis, en el contexto de la crisis que atraviesa España.

El 31 de marzo, el Presidente de la República anunció que pedirá a la Corte Constitucional que declare ilegal una norma que autoriza a los bancos ecuatorianos a revisar a la baja los precios de las casas, cuando hay créditos impagos, con lo cual los deudores pierden el inmueble, pero siguen endeudados. Ismael Vélez, analista de riesgos, revisa lo que puede ocurrir en caso de un cambio en la normativa hipotecaria.

En el tema hipotecario, ¿el país está en riesgo de llegar a una burbuja inmobiliaria similar a la de EE.UU. o a la de los desahucios de España?

Particularmente no veía esa situación en el país. En especial, comparando con otros países con situaciones similares en calificación y otorgamiento de créditos, o análisis de riesgos. En EE.UU., por ejemplo, hubo mucha presión para dar crédito a personas de las que no se conocía su capacidad de pago.

¿Una situación como la de EE.UU. podría ocurrir en el Ecuador?

No creo. El Biess es muy ortodoxo en el manejo de riesgo crediticio; igual, la banca privada. Por el esquema local, veo que hay un desarrollo ordenado, pero pueden darse situaciones, no una burbuja inmobiliaria, pero sí un incremento de precios, en el terreno o en el metro cuadrado de construcción. Es un efecto de la oferta y la demanda. Por eso, no creo que ocurra una burbuja inmobiliaria en el país. Sí da mucho que pensar la política del Biess de dar créditos de hasta USD 100 000 sin entrada.

Entonces, ¿en el país estamos lejos de lo que pasa en EE.UU. y España?

Sí. Porque no estamos en una situación de otorgar créditos con niveles muy bajos de entrada o muy laxos en el tema de la calificación crediticia.

¿Pero lo que dijo el Presidente de la República levantó las alertas?

Sí, pero las declaraciones del Presidente están en un contexto muy general. Yo entendería que el Presidente habla del mercado inmobiliario. Además, no sé si habla de todo el concepto del derecho de prenda. Y es vago decir que se entregue la casa y se extinga la deuda. En el país, los hipotecarios son de hasta 20 años y en la amortización, lo que se paga en los primeros cinco años es muy poco. Luego viene el pago del capital; entonces, no creo que ahora se pueda decir que se va a revisar el derecho general de prenda.

¿Cómo se debiera entender este ‘derecho general de prenda’?

Cuando una persona contrae una obligación y coloca un bien en garantía, puede ocurrir que en el futuro no pueda pagar la deuda y deba entregar el bien al acreedor. Pero puede ser que el bien no cubra el monto de la deuda. Entonces, al deudor le toca seguir respondiendo con bienes presentes y futuros. Esta figura existe en créditos de consumo, agrícola, empresarial... Lo que (el Presidente) propone es que en el mercado inmobiliario se cubra la deuda solo con la devolución del bien. Eso tiene que regularse.

¿Quién determina o regula el asunto?

Habría que modificar el esquema del Código Civil. No sé si una regulación de la Junta Bancaria pueda decidir que, puntualmente para el mercado inmobiliario y para los bancos, deba existir una regulación respecto de la entrega de los bienes de dación de pago. Esa parte genera una cantidad de dudas.

El Presidente estuvo hace un mes en España y habló de flexibilidad en las hipotecas. ¿Ahora parece que quiere trasladar la idea al Ecuador?

El Presidente conoció lo que ocurre en España. Pero luego se dio cuenta de que el concepto de la prenda también existe en EE.UU., en España y en Ecuador, basado en el Código Civil. El problema radical es que con la intención de modificar la norma se trata de modificar algo que posiblemente no cuadre ni en el mismo contexto español. Además, la cartera vencida hipotecaria en el Ecuador es sumamente baja, porque se paga, porque se dio en buenas condiciones, porque hay análisis detallado del deudor…

¿Qué se puede esperar de las autoridades financieras sobre la normativa hipotecaria?

Se debe analizar muy detenidamente lo que involucre. Puede implicar que el Biess, tras un estudio actuarial, conozca si el potencial de riesgo de mora subirá. Si la gente no puede pagar, se devolvería la casa; pero ¿qué haría el Biess con centenares de casas? La seguridad social tendría un problema de cartera.

¿El crecimiento inmobiliario se frenaría?

Indudablemente. Sí existe un factor exógeno, porque no ha habido un tsunami en la economía y las perspectivas son buenas. Pero ¿qué pasaría mañana si con una resolución se desacelera la entrega de créditos hipotecarios?

¿Un pronunciamiento de la Junta Bancaria determinaría el futuro del sector inmobiliario?

En cierta medida sí. Habrá que ver y entender los conceptos y los parámetros que se introduzcan.

¿En todo caso se movió el tablero?

Se abren interrogantes para ver los parámetros en los que se van a medir estas condiciones y circunstancias de la prenda hipotecaria.

¿Todo esto por la declaración del Presidente?

Él tendrá sus razones para decir lo que dijo. Aquí no se trata de un análisis político, sino técnico. Lo importante es determinar si cabe o no modificar el derecho general de prenda y ver los resultados que se podrían dar al modificarse esta norma.


ISMAEL VÉLEZ, analista de riesgos y catedrático universitario
Su formación.  Abogado graduado en la Universidad Católica de Quito (PUCE).
Una especialidad. Tiene un MBA en el Instituto Tecnológico de Monterrey.
Sus actividades profesionales. Asesor en inversiones de riesgo y catedrático de Finanzas Corporativas en la USFQ.

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